《關(guān)于進(jìn)一步明確贛州市中心城區(qū)住宅項(xiàng)目規(guī)劃管理優(yōu)化措施》（贛市自然資字〔2024〕140號）（以下簡稱《優(yōu)化措施》）于2024年10月16日經(jīng)第20次市國土空間規(guī)劃委員會(huì)審議通過，2024年10月21日印發(fā)施行，現(xiàn)就《優(yōu)化措施》作如下解讀。

一、出臺(tái)背景

為認(rèn)真貫徹落實(shí)中央、省、市決策部署，進(jìn)一步加大住宅產(chǎn)品創(chuàng)新支持力度，促進(jìn)存量建設(shè)用地開發(fā)，統(tǒng)一新老政策執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，依據(jù)《贛州市人民政府辦公室印發(fā)關(guān)于加大力度促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施的通知》（贛市府辦字﹝2024﹞56號）、《江西省自然資源廳關(guān)于印發(fā)<江西省城市規(guī)劃管理技術(shù)導(dǎo)則（2024版）>的通知》（贛自然資規(guī)﹝2024﹞6號）、《贛州市自然資源局關(guān)于印發(fā)<贛州市中心城區(qū)規(guī)劃建筑方案設(shè)計(jì)負(fù)面清單圖解（住宅部分）>的通知》（贛市自然資字﹝2023﹞89號），結(jié)合我市實(shí)際，10月21日，市自然資源局印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步明確贛州市中心城區(qū)住宅項(xiàng)目規(guī)劃管理的優(yōu)化措施》（贛市自然資字〔2024〕140號）。

二、主要內(nèi)容

1.優(yōu)化公共服務(wù)配套設(shè)施容積率計(jì)算規(guī)則。主要提出以下情形可不納入容積率計(jì)算：為住宅小區(qū)提供公共服務(wù)的連接建筑首層的單層有頂蓋、兩側(cè)通透開敞、頂蓋寬度不超過3.9米的風(fēng)雨連廊；建筑物屋頂?shù)墓矘翘蓍g及電梯機(jī)房、水箱間、排煙機(jī)房，出屋面風(fēng)井、煙道、水電井；按相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定且經(jīng)相關(guān)部門認(rèn)可或規(guī)劃條件要求的獨(dú)立配建的非機(jī)動(dòng)車棚，配電站房、開關(guān)站、開閉所、人防報(bào)警間、通信基站機(jī)房、垃圾收集點(diǎn)、公共廁所、快遞柜；地下車庫坡道出入口頂蓋；出地面的風(fēng)井、煙道。

2.優(yōu)化城市森林花園住宅試點(diǎn)項(xiàng)目共享空中庭院最小建筑面積要求。主要提出試點(diǎn)建設(shè)城市森林花園住宅項(xiàng)目共享空中庭院的建筑面積由“不低于240平方米”下調(diào)至“不低于200平方米”。

3.優(yōu)化機(jī)動(dòng)車停車位配建要求。主要提出機(jī)動(dòng)車停車位配建指標(biāo)可執(zhí)行規(guī)劃條件通知書要求，也可按以下標(biāo)準(zhǔn)配建：商品住宅、人才公寓、拆遷還建房（安置房），1個(gè)/100平方米建筑面積；保障性住房（公共租賃住房、保障性租賃住房），0.7個(gè)/100平方米。

4.優(yōu)化住宅屋面外側(cè)的女兒墻及構(gòu)架高度管控要求。主要提出住宅屋面外側(cè)的女兒墻高度不超過2.2米，因造型需要可通過通透式裝飾構(gòu)架進(jìn)行局部加高，加高后原則上總高度應(yīng)小于5米。

5.優(yōu)化坡屋頂（悶頂）容積率計(jì)算規(guī)則。主要提出坡屋頂（悶頂）起坡高度應(yīng)≤0.6米。坡屋頂（悶頂）坡度大于30°，且在屋面板上開窗或開設(shè)洞口形成可利用的坡屋頂空間時(shí)，結(jié)構(gòu)凈高在2.1米及以上的部位應(yīng)按全面積計(jì)入容積率并計(jì)入建筑高度。

6.優(yōu)化住宅各類陽臺(tái)容積率計(jì)算規(guī)則和進(jìn)深管控要求。主要提出住宅各類陽臺(tái)〔含入戶花園、空中花園（非城市森林花園住宅設(shè)置的兩個(gè)自然層高空中花園）、花池〕水平投影面積之和不大于本層建筑面積（含陽臺(tái)水平投影面積）的15%。主陽臺(tái)進(jìn)深不大于2.4米、次陽臺(tái)進(jìn)深不大于1.8米時(shí)，如不封閉，按其水平投影面積的1/2計(jì)入建筑面積和容積率，如封閉，按其水平投影面積的1/2計(jì)入容積率，全部計(jì)入建筑面積；入戶花園、空中花園、花池進(jìn)深不大于2.4米，按其水平投影面積的1/2計(jì)入建筑面積和容積率；超出上述規(guī)定的部分按其水平投影面積全部計(jì)入建筑面積和容積率。

7.優(yōu)化架空層容積率計(jì)算規(guī)則。主要提出位于建筑底層（含大型商業(yè)綜合體上方住宅首層），以柱、剪力墻落地，結(jié)構(gòu)層高3米及以上，兩面及以上開敞，用作公共休閑、健身、綠化的架空層，其建筑面積不計(jì)入容積率。

8.優(yōu)化凸窗容積率計(jì)算規(guī)則。主要提出凸出外墻邊的距離不大于0.8米、凈高（窗臺(tái)面至凸窗頂板底）不大于2.2米且窗臺(tái)高度不小于0.4米的凸窗（飄窗），不計(jì)入容積率。超出上述規(guī)定的，按水平投影面積計(jì)入建筑面積和容積率。樓層標(biāo)高處結(jié)構(gòu)板如伸至凸窗外邊沿，則該凸窗應(yīng)按水平投影面積全部計(jì)入建筑面積和容積率。

9.優(yōu)化設(shè)備平臺(tái)容積率計(jì)算規(guī)則。主要提出每戶住宅可設(shè)置不在建筑主體結(jié)構(gòu)內(nèi)且不與戶內(nèi)和陽臺(tái)連通、總面積不超過5平方米的設(shè)備平臺(tái)，該設(shè)備平臺(tái)不計(jì)入容積率和建筑面積。

10.允許合理設(shè)置與地上居住空間連通的地下室空間。主要提出在滿足消防、安全等前提下，允許設(shè)置供一樓業(yè)主使用且與地上居住空間連通的地下室空間。該地下室空間不得布置臥室、起居室、廚房，不得設(shè)置于地下二層及以下，不得超出地上建筑輪廓線。滿足上述要求的地下室空間不計(jì)入容積率，計(jì)入地下室建筑面積。

11.允許屋面層合理設(shè)置露臺(tái)。主要提出在滿足消防、安全等前提下，允許屋面層設(shè)置供頂樓業(yè)主使用且不超過標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積（含陽臺(tái)水平投影面積）40%的露臺(tái)（含不上人屋面）。

三、執(zhí)行說明

已批未取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目（含部分樓棟未取得預(yù)售許可證），允許按第1條、第2條、第4條、第5條、第6條、第7條、第8條、第9條、第11條規(guī)定依法依規(guī)對原規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整；已批未建（含地下室）且未取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目〔含部分樓棟未建（含地下室）且未取得預(yù)售許可證〕，允許按第3條、第10條規(guī)定依法依規(guī)對原規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整。

本文件自印發(fā)之日起施行。此前文件與本文件規(guī)定不一致的，按本文件執(zhí)行。本文件未明確的事項(xiàng)，按《江西省城市規(guī)劃管理技術(shù)導(dǎo)則（2024版）》（贛自然資規(guī)〔2024〕6號）、《贛州市人民政府辦公室印發(fā)關(guān)于加大力度促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施的通知》（贛市府辦字〔2024〕56號）、《贛州市中心城區(qū)規(guī)劃建筑方案設(shè)計(jì)負(fù)面清單圖解（住宅部分）》（贛市自然資字〔2023〕89號）等相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。各縣（市）可參照執(zhí)行。

解讀來源：贛州市自然資源局建筑規(guī)劃管理科

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