重磅！
我市恢復(fù)開展“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)！
政策解讀來了！
快快一起了解！
政策解讀
贛州市商業(yè)性個人住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款（“商轉(zhuǎn)公”）政策解讀
“我市公積金繳存職工優(yōu)先、未使用過公積金貸款的職工優(yōu)先、首套住房貸款優(yōu)先”的原則，循序漸進逐步滿足職工轉(zhuǎn)貸需求。
1.“商轉(zhuǎn)公”貸款是指已辦理商業(yè)性個人住房貸款且具備住房公積金貸款資格的借款人向公積金中心申請將符合轉(zhuǎn)貸條件的商業(yè)貸款本金余額轉(zhuǎn)為公積金貸款。
2.“個貸率”是指我市住房公積金委托貸款余額與繳存余額之比。
01
對象資格
政策解讀
1.現(xiàn)階段“商轉(zhuǎn)公”貸款僅適用于贛州市住房公積金繳存職工在贛州市購買自住住房時，以其所購買的產(chǎn)權(quán)住房為抵押向銀行申請的商業(yè)性個人住房貸款（以下簡稱“商業(yè)貸款”）。包括購買新建商品房商業(yè)貸款和購買二手房商業(yè)貸款。
2.職工以購房名義取得貸款，但貸款資金實際并非用于購買住房的商業(yè)貸款以及其他各類非購房類商業(yè)貸款（如“裝修貸”“消費貸”等）均不能轉(zhuǎn)為公積金貸款。
3.原商業(yè)貸款所購住房已辦理不動產(chǎn)權(quán)證書，不存在除該筆商業(yè)貸款之外的抵押、查封、設(shè)立居住權(quán)等權(quán)利限制情形，在“商轉(zhuǎn)公”貸款發(fā)放前可以正常設(shè)定公積金中心為抵押權(quán)人。
4.原商業(yè)性個人住房貸款屬于純商業(yè)貸款，不含公積金組合貸款。“商轉(zhuǎn)公”貸款目前僅限于純商業(yè)貸款轉(zhuǎn)純公積金貸款，暫不能辦理“商轉(zhuǎn)公”組合貸款。
5.提前一次性結(jié)清原商業(yè)貸款時辦理過該筆商業(yè)貸款結(jié)清提取公積金的，不得申請“商轉(zhuǎn)公”貸款。
6.借款申請人須符合我市住房公積金貸款其他申請條件。
02
辦理條件
政策解讀
（一）借款申請人為原商業(yè)貸款的借款人。
解讀：
1.借款申請人包括原商業(yè)貸款的共同借款人（含配偶）。
2.若原商業(yè)貸款的共同借款人非借款申請人配偶的，須同時是原商業(yè)貸款所購住房的產(chǎn)權(quán)人和原商業(yè)貸款的抵押人。如父母與子女、朋友之間共同買房、共同貸款的，父母與子女、朋友之間同時是原商業(yè)貸款所購住房的產(chǎn)權(quán)人和原商業(yè)貸款的抵押人，可按所購住房所有權(quán)份額同時申請辦理“商轉(zhuǎn)公”貸款,但貸款之和不得大于我市最高貸款額度。
3.原商業(yè)貸款的借款人與其配偶（共同借款人）離異后，根據(jù)權(quán)屬明晰原則，可按民政部門備案的離婚協(xié)議或人民法院生效的法律文書確定“商轉(zhuǎn)公”貸款的借款申請人，但相關(guān)協(xié)議或法律文書必須載明原商業(yè)貸款債務(wù)及抵押物的所有權(quán)均歸屬“商轉(zhuǎn)公”貸款的借款申請人。
（二）雙繳存職工（夫妻雙方）家庭須連續(xù)正常繳存住房公積金和償還原商業(yè)貸款滿12/36/48個月（含）以上，且近12個月還款期間無逾期記錄；單繳存職工（夫妻一方）家庭須連續(xù)正常繳存住房公積金和償還原商業(yè)貸款滿24/48/60個月（含）以上，且近12個月還款期間無逾期記錄。依法生育三孩家庭參照雙繳存職工標準執(zhí)行。
解讀：
1.因異地工作調(diào)動等原因，夫妻一方或雙方在我市連續(xù)正常繳存住房公積金時間不足，但在原工作單位連續(xù)正常繳存且未辦理提取銷戶的，連續(xù)正常繳存時間可合并計算。
2.根據(jù)異地繳存互認互貸原則，夫妻一方在我市繳存住房公積金，另一方在省內(nèi)、湖南五市和深圳繳存住房公積金的，視同符合“雙繳存職工”的條件要求。但“商轉(zhuǎn)公”的主貸人必須為我市繳存職工，并符合“商轉(zhuǎn)公”繳存時限要求。
3.公積金繳存期間停繳、斷繳、欠繳未超過4個月的，視同符合“連續(xù)正常繳存”的條件要求；停繳、斷繳、欠繳超過4個月（含）的，從啟封之日或補繳之日起重新計算。
注意：職工在申請“商轉(zhuǎn)公”貸款前必須連續(xù)按時、足額繳存6個月及以上。
4.依法生育三孩家庭指2021年5月31日（不含）之后生育第三個子女的家庭。
（三）2011年4月20日（含）之后沒有使用過住房公積金貸款。
（四）除該筆商業(yè)貸款購買的自住住房外，無其他住房。
解讀：
是指夫妻雙方在戶籍所在地、公積金繳存地，除該筆商業(yè)貸款購買的自住住房外，無其他住房。若同時擁有兩筆正在償還的商業(yè)貸款，不符合“無其他住房”的要求，在該條件下不得申請“商轉(zhuǎn)公”貸款。
（五）用于“商轉(zhuǎn)公”貸款抵押的住房已取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》或《房屋所有權(quán)證》，且權(quán)屬明晰，并能辦理抵押登記手續(xù)。
解讀：
不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。
03
辦理時間
政策解讀
1.住房公積金個貸率以上一季度季末的數(shù)據(jù)為準，公積金中心于每季度第一個月的第一天發(fā)布上季度個貸率數(shù)據(jù)。每季度第一個月的第一天不受理“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)。
注：個貸率由贛州市住房公積金管理中心官網(wǎng)、微信公眾號公布。為確保個貸率數(shù)據(jù)真實準確，避免因個貸率數(shù)據(jù)發(fā)生變動影響職工業(yè)務(wù)受理，每年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日暫停受理“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)。住房公積金貸款計算公式中的個貸率系數(shù)同步每季度調(diào)整。
04
辦理方式
政策解讀
1.以所購住房作抵押先還后貸的結(jié)清轉(zhuǎn)貸方式。
2.以所購住房作順位抵押的直接轉(zhuǎn)貸方式。
解讀：
1.直接轉(zhuǎn)貸須原商業(yè)住房貸款銀行同意與公積金中心合作并簽訂合作協(xié)議。目前，已與我中心簽訂合作協(xié)議的商業(yè)銀行有6家，分別為中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國工商銀行、中國建設(shè)銀行、贛州銀行、招商銀行。
2.借款申請人選擇以直接轉(zhuǎn)貸方式申請“商轉(zhuǎn)公”貸款，若公積金可轉(zhuǎn)貸金額低于原商業(yè)貸款余額的，“商轉(zhuǎn)公”貸款發(fā)放前，借款申請人須提前結(jié)清原商業(yè)貸款余額超出公積金轉(zhuǎn)貸金額的差額部分。
例：借款申請公積金可轉(zhuǎn)貸金額為60萬，原商業(yè)貸款余額為80萬元，兩者的差額20萬元須在“商轉(zhuǎn)公”放款前結(jié)清。
05
貸款額度
政策解讀
1.借款人申請“商轉(zhuǎn)公”貸款額度根據(jù)我市公積金貸款可貸金額計算公式計算。
注：職工可貸金額＝住房公積金月繳存額×12×最長可貸款年限×繳存系數(shù)+職工住房公積金個人繳存賬戶存儲余額×個貸率系數(shù)；
靈活就業(yè)人員可貸金額＝個人賬戶余額×（個貸率系數(shù)+繳存月數(shù)/12）。
2.“商轉(zhuǎn)公”貸款額度不得超過原商業(yè)貸款本金余額，不得超過我市現(xiàn)行規(guī)定的公積金最高貸款額度。
| 使用次數(shù) | 雙繳存職工 | 單繳存職工 | 三孩家庭 | |
| 雙繳存職工 | 單繳存職工 | |||
| 首次 | 80 | 70 | 96 | 84 |
| 第二次 | 60 | 50 | 96 | 84 |
解讀：
3.購買原抵押房屋時辦理過住房公積金購房提取的，申請“商轉(zhuǎn)公”貸款的額度須扣除已提取金額。
注：購房提取指申請人購買商品房（現(xiàn)房）或二手房時申請?zhí)崛€人住房公積金賬戶余額用于實際支付購房款。
例：如借款人原商業(yè)貸款余額為60萬元，此前該筆商業(yè)貸款住房辦理過住房公積金購房提取20萬元，則申請“商轉(zhuǎn)公”貸款的最高額度為40萬元。
4.原商業(yè)貸款為二手房貸款的，“商轉(zhuǎn)公”貸款額度不得超過所購二手房價值的70%。
06
貸款期限
政策解讀
1.“商轉(zhuǎn)公”貸款最長期限為30年。借款人貸款期限最長計算到法定退休年齡后5年止。借款申請人可根據(jù)實際確定“商轉(zhuǎn)公”貸款期限，不受原商業(yè)貸款的剩余期限限制。
2.原商業(yè)貸款為二手房貸款的，其已使用年限加貸款年限最長不能超過40年。
07
辦理程序
政策解讀
（一）借款申請人選擇結(jié)清轉(zhuǎn)貸方式申請“商轉(zhuǎn)公”貸款的，應(yīng)提前向公積金中心提出申請，公積金中心審批通過后再辦理提前結(jié)清原商業(yè)貸款手續(xù)。
1.借款申請人攜帶相關(guān)資料向公積金管理中心提出申請，公積金管理中心按要求完成審批，審批通過后告知借款申請人，并出具審批通知單；
2.借款申請人自籌資金結(jié)清原商業(yè)貸款，并將一次性結(jié)清原商業(yè)貸款的還款憑證及結(jié)清憑證、已解除抵押的原抵押房屋《不動產(chǎn)權(quán)證書》或《房屋所有權(quán)證》等相關(guān)材料報送公積金管理中心；
3.公積金管理中心到不動產(chǎn)登記管理部門辦理抵押登記手續(xù)；
4.公積金管理中心收到不動產(chǎn)抵押權(quán)登記證明后，將公積金貸款資金劃入借款申請人在銀行開立的用于償還公積金貸款的個人賬戶。
（二）借款申請人選擇直接轉(zhuǎn)貸方式申請“商轉(zhuǎn)公”貸款的，按下列程序辦理：
1.借款申請人攜帶相關(guān)資料向公積金管理中心提出申請，公積金管理中心按要求完成審批，審批通過后告知借款申請人，并出具審批通知單；
2.公積金管理中心到不動產(chǎn)登記管理部門辦理第二順位抵押登記手續(xù)；
3.公積金管理中心收到不動產(chǎn)抵押權(quán)第二順位登記證明后，將公積金貸款資金劃入借款申請人原商業(yè)貸款銀行約定賬戶以結(jié)清原商業(yè)貸款；
4.原商業(yè)貸款結(jié)清后，商業(yè)貸款銀行在約定期限內(nèi)辦結(jié)商業(yè)貸款抵押注銷登記手續(xù)。
（三）申請資料
1.借款人夫妻雙方的身份證、戶口簿、婚姻證明、借款人用于償還貸款的銀行存折（卡）；
2.原商業(yè)貸款借款合同；
3.原商業(yè)貸款所購房屋的購房合同或全額增值稅發(fā)票；（原商業(yè)貸款為商品房貸款的需提供）
4.所購房屋的《不動產(chǎn)權(quán)證》或《房屋所有權(quán)證》；
5.原商業(yè)貸款基本信息及近12個月的還款明細；
6.一次性結(jié)清商業(yè)貸款的還款憑證及結(jié)清憑證（結(jié)清轉(zhuǎn)貸方式申請“商轉(zhuǎn)公”貸款的需提供）；
7.所購房屋的增值稅發(fā)票（原商業(yè)貸款為二手房貸款的需提供）；
8.其他必要的申請資料。
如：①依法生育三孩的家庭須提供《生育登記回執(zhí)》和《出生醫(yī)學(xué)證明》。②如借款申請人需將異地繳存公積金時間合并計算連續(xù)正常繳存時限的或夫妻一方在省內(nèi)、湖南五市、深圳異地繳存公積金的，須提供異地公積金繳存明細。
以上材料，若在公積金系統(tǒng)里能通過相關(guān)部門接口查詢到電子材料的，可以視同為實體材料，可不提供。
08
施行時間
政策解讀
自2023年10月7日起施行，以業(yè)務(wù)受理時間為準。
政策具體內(nèi)容
贛市公管委字〔2023〕4號
關(guān)于印發(fā)《贛州市商業(yè)性個人住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款操作細則》的通知
各繳存單位、繳存人，住房公積金業(yè)務(wù)受托銀行，市住房公積金管理中心：
贛州市商業(yè)性個人住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金
貸款操作細則
第一章 總則
